Премия за риск - это не понятие, относящееся только к национальной экономике. Возврат требуется не только при инвестировании в облигации, но и при инвестировании в недвижимость. Следовательно, инвесторы ориентируются на показатели риска при работе на рынке недвижимости. Но как действует премия за риск на рынке недвижимости?
Услышав слова «премия за риск», многие умы переносятся в 2011 и 2012 годы. В то время, когда низкие показатели экономики европейских стран вызвали интерес, который страны должны были платить за финансирование на рынках. Этот деликатный экономический момент послужил тому, чтобы большая часть общественности поняла, что такое премия за риск.
Напомним, что премия за риск предполагает дополнительные затраты для всех тех государств, которые ищут финансирование на рынках. Эта дополнительная стоимость устанавливается в соответствии с рисками, с которыми сталкивается национальная экономика. Допустим, это компенсация риска, которому подвергается инвестор, используя свои ресурсы в облигациях определенной страны. Однако чем выше эффективность экономики страны, тем меньше надбавка за риск, которая должна быть выплачена. Следует отметить, что в качестве ориентира взят немецкий облигационный займ. Таким образом, у нас будет действующая шкала для измерения экономического риска в разных странах.
Премия за риск на рынке недвижимости идет по соседству
Что ж, концепция премии за риск также достигла рынка недвижимости. Если мы ранее заявляли, что риск варьируется в зависимости от страны, на рынке недвижимости риск зависит от района, в котором мы хотим инвестировать. Для измерения любой премии за риск должна быть ссылка. Таким образом, если на рынке облигаций мы упомянули Германию в качестве ориентира, то в мире недвижимости это место займет мадридский квартал Реколетос. Реколетос считается территорией, характеризующейся гарантией и надежностью, однако выгоды, которые можно получить при приобретении недвижимости и сдаче ее в аренду, будут меньше.
Переменные, от которых зависит премия за риск на рынке недвижимости
Существует четкая параллель между районами и штатами. В обоих случаях вероятности риска варьируются от одного к другому. При инвестировании в облигации определенной страны инвестор обращает особое внимание на уровень задолженности, возможность банкротства, перспективы роста или государственный дефицит. На рынке недвижимости используются другие критерии, такие как: возможность передачи собственности в субаренду, незаконное занятие собственности, изменения в законодательстве или количество арендаторов, которые проходят через недвижимость в течение определенного периода времени.
Продолжая пример с районом Реколетос, мы видим, что этот район считается безопасным, как оплот недвижимости. Все это означает, что с большой уверенностью будет получена доходность в диапазоне от 3,3% до 3,4%. И, что лучше всего, с небольшим риском. Таким образом, низкий уровень рисков в районе Реколетос будет вознагражден столь же низкой премией за риск недвижимого имущества.
Если инвестор в недвижимость стремится получить прибыль за счет премии за риск, связанный с недвижимостью, ему следует сосредоточить свое внимание на других районах. Эта разница в процентах станет еще более обостренной в таких районах, как Энтревиас, Сан-Диего, Сан-Андрес или Сан-Кристобаль. Здесь риск очень высок, поэтому должна быть удовлетворена гораздо более высокая премия за риск недвижимого имущества.
Важность предыдущего анализа
В отличие от рынка облигаций, где есть возможность диверсифицировать инвестиции для снижения риска, на рынке недвижимости все будет зависеть от цены приобретаемой собственности. Следствием этого является то, что самые мелкие инвесторы не будут иметь возможности вкладывать средства в самые безопасные из доступных областей, поскольку они являются самыми дорогими. Между тем, наиболее влиятельные инвесторы выбирают районы с меньшим риском. Объяснение того, почему крупный инвестор не делает ставку на районы, предлагающие самую высокую доходность, простое, поскольку они не хотят сильно рисковать.
Баланс между доходностью и риском
Как и при любых инвестициях, на рынке недвижимости потребуется предварительный анализ двух переменных: прибыльности и риска. Как известно, в мире финансов, чем выше доходность, тем выше риск.
При этом типе инвестиций в недвижимость будет важно оценивать такие аспекты, как колебания цен, степень конкурентоспособности, прогнозы и так называемую ставку арендной платы. Помните, что ставка арендной платы - это сумма ежемесячного дохода, используемого для оплаты аренды.
Наконец, следует обратить особое внимание на другие расходы, связанные с владением недвижимостью. В этом смысле необходимо оценить влияние налогов, общественных расходов, страховых взносов, возможных разливов и затрат на процедуры.
Несомненно, существует большое сходство в работе премии за риск как на рынке облигаций, так и на рынке недвижимости. Риск оплачен.
