Оценка недвижимости - это теоретическая денежная стоимость, которая приписывается собственности на основе технических параметров..
Эти параметры соответствуют методологии оценки, установленной во многих странах законом. При каждой оценке недвижимости эти параметры необходимо аргументировать в отчете.
Оценка недвижимости должна быть подготовлена утвержденным профессионалом, которым могут быть архитекторы, геодезисты или инженеры. Это будет зависеть от того, является ли оцениваемая недвижимость домом, квартирой, земельным участком или производственным складом.
Чаще всего отчет об оценке недвижимости используется для приобретения недвижимости через ипотечный кредит, поэтому его также часто называют «ипотечной оценкой». Он служит ценностью для финансового учреждения при принятии решения о предоставлении ипотеки на ту или иную сумму на основе стоимости оцениваемого актива.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Оценка недвижимости может служить нам для нескольких целей, наиболее важными из которых являются:
- Получите ипотечную ссуду, в качестве обеспечения которой будет использоваться оцененный актив.
- Знайте теоретическую стоимость с достаточной строгостью для решения вопроса о наследстве, разводе или в качестве стартовой цены на аукционах.
- Получите техническую ценность с помощью специального правила, которое отличает его от простой ориентировочной оценки.
При этом необходимо учитывать, что чем выше оценочная цифра, тем выше оценочная стоимость недвижимости. Это означает, что у вас будет больше маржи при запросе ссуды, в которой указанная недвижимость является залогом.
Как рассчитывается оценка недвижимости?
Факторы, которые принимаются во внимание при оценке недвижимости, сочетают в себе технические и юридические аспекты. Основными из них, определяющими экономическую ценность оценки, являются:
- Место расположения: Город, микрорайон, жилой район и т. Д.
- Поверхность: Две данные о поверхности могут быть указаны в квадратных метрах: полезная (без учета пространства, занимаемого стенами) и построенная (иногда включая общие площади здания).
- Распределение: Речь идет о перечислении количества комнат, туалетов или патио, которые может быть в доме. Также учитывается оценка правильного использования пространства.
- Состояние сохранения: Состоит из трех основных категорий, дом после ремонта, в хорошем состоянии и под ремонт.
- Использованные материалы: Детерминанты при оценке качества дома, кондиционирования, например, рейтинг энергопотребления.
- Ориентация: Кардинальная точка, на которую направлен дом, то есть север, восток, запад, юг и комбинации, которые могут быть даны друг другу.
- Рыночная цена: Проведено небольшое расследование последних продаж, чтобы узнать диапазон цен в этом районе.
Кроме того, должны быть проведены юридические проверки, которые могут ограничить ценность оценки, например, узнать, есть ли у них какая-либо официальная защита.
Однако стоимость собственности может меняться с течением времени либо из-за внутренних факторов (добавление улучшений), либо из-за внешних факторов (положительное-отрицательное развитие окружающей среды).
Пример использования при оценке недвижимости
Предположим, мы хотим купить дом, стоимость продажи которого составляет около 100 000 евро. В свою очередь, мы хотим, чтобы банк профинансировал 100% стоимости продажи, потому что мы сэкономили только на расходах на покупку и продажу, таких как местные налоги или комиссия на недвижимость:
Отсюда можно привести два сценария:
- Если оценочная стоимость составляет 90 000 евро, а необходимый ипотечный кредит составляет 100 000 евро, наши сбережения, помимо оплаты расходов на покупку и продажу в размере 15 000 евро, должны покрыть разницу в 10 000 евро.
- Если оценочная стоимость составляет 100 000 евро или более, она покроет необходимую нам сумму.
Следует отметить, что обычно для оценочной стоимости не взимается 100% от покупной цены, как правило, 80%. То есть, если цена составляет 100 000 евро, оценочная стоимость должна составлять 125 000 евро, поскольку 80% от 125 000 евро - это те 100 000 евро, которые нам понадобятся.