Джинни Мэй - это федеральное правительственное агентство, поддерживаемое правительством США, которое работает на рынке ипотечных кредитов. Его миссия состоит в том, чтобы сделать жилье доступным и доступным для миллионов семей, принадлежащих к наиболее обездоленным классам страны, и с меньшими ресурсами. В то же время он обеспечивает ликвидность ипотечного рынка.
Он выполняет эту задачу, поддерживая ипотечные облигации (MBS), в основе которых лежат ипотечные кредиты, гарантированные в основном двумя агентствами федерального правительства, отвечающие определенным требованиям и выпускающие ряд конкретных кредиторов. Это Федеральное жилищное управление (FHA) и Департамент по делам ветеранов (VA).
Затем кредиторы выпускают MBS, в основе которых лежат эти ипотечные кредиты, и Джинни Мэй поддерживает своевременную выплату процентов и основной суммы по облигациям своим инвесторам. Эти MBS считаются одними из самых безопасных вложений независимо от времени экономического цикла.
Хотя она известна как Джинни Мэй, ее полное имя - Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA).
Как работает Джинни Мэй?
Джинни Мэй работает рука об руку с частным сектором, чтобы удовлетворить потребности обездоленных групп населения США. Она выступает в качестве обеспечения облигаций MBS, в основе которых лежат эти ипотечные кредиты.
Это позволяет кредиторам этих кредитов получать более выгодные цены, поскольку благодаря этому эти кредиты считаются безрисковыми активами.
GNMA не создает, не покупает и не продает ипотечные кредиты и не выпускает MBS. Скорее, он гарантирует оплату потоков, полученных от MBS. Если кредиторы не платят, Джинни Мэй переводит деньги от убытков организации секьюритизации, чтобы она могла выполнить свои платежные обязательства перед инвесторами облигаций MBS.
На этом рынке кредиторы и инвесторы продают и покупают эти ссуды, чтобы получить от них прибыль. Благодаря этому рынку кредиторы могут получить избыток ликвидности и дохода для финансирования новых кредитов или новых операций. Давайте помнить, что кредиты, которые финансовое учреждение поддерживает на балансе, требуют годы для погашения и возврата капитала. Таким образом, этим организациям выгоднее продавать эти кредитные пакеты инвесторам, заинтересованным в их покупке.
Прохождение - это направление, которое позволяет средствам перемещаться из одного места в другое через посредника, который берет комиссию.
Процесс секьюритизации
Именно здесь происходит секьюритизация частных лиц, которые объединяют соответствующие приобретенные ипотечные кредиты (должны соответствовать критериям ниже) в пулы активов и выпускают облигации MBS. Затем эти организации размещают облигации инвесторам на рынке.
Следовательно, Джинни Мэй находится на четвертом уровне поглощения убытков, если они случаются. Как мы указывали в начале, впереди - должник по ипотеке, государственная страховка и ресурсы эмитента.
Кредит MBS и требования к эмитенту
Ссуды должны соответствовать критериям приемлемости, связанным с:
- Минимальный начальный вход.
- Ограниченный коэффициент LTV (ссуда / собственный капитал).
- Максимальный размер.
- Минимальная необходимая документация.
- Страхование, приобретенное заемщиком.
Эмитенты, со своей стороны, должны продемонстрировать соответствие критериям приемлемости, связанным с типом ссуд, которые будут объединены для выпуска MBS. Например, потенциальный эмитент должен подтвердить, что он является ипотекодержателем, утвержденным FHA, и был таковым в течение как минимум последних трех лет. Кроме того, другие аспекты, такие как следующие два:
- Финансовые аспекты: финансовая отчетность, требования к капиталу и ликвидности, требования к активам и т. д.
- Контроль качества: для выдачи, андеррайтинга и обслуживания ипотечных кредитов.
Джинни Мэй сборка
МБС имеют сквозную структуру амортизации. Это означает, что инвесторы получают соответствующие проценты по мере того, как заемщики выплачивают ипотеку, основную сумму и проценты. В действительности происходит то, что все амортизационные отчисления по ипотеке накапливаются, чтобы фонд ежемесячно выплачивал инвестору накопленную сумму. Из этой суммы необходимо вычесть комиссии за гарантийное и сервисное обслуживание. Другими словами, комиссия, выплачиваемая фондом, будет меньше ставки по ипотечным кредитам пула.
Что касается купона, то это средневзвешенный купон, который рассчитывается как средневзвешенная процентная ставка по ссудам в пуле. Однако здесь необходимо учитывать, что инвесторы получают проценты на уменьшающуюся с течением времени сумму капитала, полученную за счет амортизации ипотечных кредитов.
Что касается средневзвешенного срока погашения пула, это средний срок погашения всех ипотечных кредитов в группе, взвешенный по непогашенной основной сумме каждой ипотечной ссуды в пуле.
Сопутствующие риски
Инвесторы должны осознавать риски, связанные с инвестированием:
- Риск процентной ставки: Когда процентные ставки падают, количество предоплат увеличивается, поскольку заемщики спешат рефинансировать, и в результате кредиторы теряют проценты из-за уменьшения непогашенной основной базы.
- Риск досрочного погашения: Это происходит, когда должники частично или полностью амортизируют свою ипотеку заранее, то есть вне согласованного графика погашения. В этом случае ипотечный должник перестает выплачивать проценты на эту сумму, и, следовательно, инвестор MBS получит меньшие проценты. Предоплаченная сумма хранится в фонде до соответствующей даты, а затем держатели облигаций становятся «сквозными».