В Португалии выдача ипотеки продвигается впечатляющими темпами. Эта ситуация обеспокоила аналитиков, которые задаются вопросом, не подпитывает ли Португалия новый пузырь на рынке недвижимости.
Одним из данных, привлекших внимание экономистов и вызвавших обеспокоенность, является рост ипотечных кредитов в Португалии. Если сравнить первые десять месяцев 2019 года с первыми десятью месяцами 2018 года, мы увидим, что выдача ипотечных кредитов увеличилась на 5%. По конкретным данным, это 8,522 миллиона евро, предоставленных в кредит на покупку недвижимости.
Ужесточение условий доступа к кредиту
Однако увеличение ипотечных кредитов не произошло в 2019 году. Уже в 2018 году, учитывая увеличение выданных ипотечных кредитов, Банк Португалии как орган, отвечающий за банковский надзор в португальской стране, приказал ограничить доступ к ипотечный кредит. Для этого были предъявлены более высокие требования. Таким образом, клиенты не могли получить ипотечную ссуду, если они не направили по крайней мере 50% своего дохода на выплату ссуды за свою собственность. С другой стороны, ипотека не могла превышать 90% стоимости приобретаемого дома, и ее необходимо было погасить в течение менее 40 лет.
Следует отметить, что португальские банки применили меры по ужесточению кредитования, указанные Банком Португалии. Однако, несмотря на ужесточение кредитных ограничений, ипотечное кредитование продолжало расти. Именно здесь многие задаются вопросом, как ужесточение доступа к кредитам привело к результату, прямо противоположному желаемому.
Почему увеличилась выдача ипотечных кредитов?
Причины такой динамики кредитной экспансии разнообразны. Восстановление португальской экономики привело к большей склонности к расходам, процентные ставки низкие, а недвижимость, по традиции в Португалии, является активом, который с годами растет в цене. Таким образом, португальская недвижимость - это актив, который привлек внимание инвесторов не только среди самих португальских граждан, но и среди иностранных инвесторов. Таким образом, привлекательность недвижимости среди португальских и иностранных инвесторов привела к увеличению спроса на ипотечные кредиты.
Джентрификация и иностранные инвесторы
Это желание инвестировать в недвижимость уже было отмечено в цене на землю. Есть районы Лиссабона, в которых цена квадратного метра превышает 4500 евро. Все это привело к так называемой джентрификации.
Эта джентрификация - это процесс, при котором жители городских кварталов, традиционно с доступными ценами и арендной платой, покидают свои традиционные районы, чтобы переехать в другие отдаленные районы. Все начинается с того, что центральные районы города становятся популярными, приобретают известность и престиж и становятся востребованными туристами. Дома отремонтированы, растет спрос на недвижимость в этом районе и повышаются цены на аренду. Таким образом, популярные классы заменяются более высокими социальными классами, которые могут столкнуться с более высокими расходами на аренду. Действительно, многие португальские города проходят процесс так называемой джентрификации.
Не стоит забывать и о так называемых «золотых визах». Это вид на жительство для иностранных граждан, чьи инвестиции в недвижимость превышают полмиллиона евро. Более того, инвестиции в недвижимость на сумму более полумиллиона евро не только предоставляют право проживания в Португалии, но и дают доступ к интересным налоговым преимуществам.
Эффект от «золотых виз» ощущается в португальских городах, особенно в двух наиболее важных: Лиссабоне и Порту. Таким образом, есть много иностранцев из Бразилии, Китая и Франции, которые стремятся инвестировать в недвижимость Португалии.
Низкие процентные ставки, просрочки и переоцененная недвижимость
В условиях увеличения спроса на недвижимость цены растут. Доказательством этого является то, что цены на жилье в Португалии выросли на 11,2% во втором квартале 2019 года, при этом в качестве ориентира взят второй квартал 2018 года.
Что ж, в связи с резким ростом ипотечных кредитов и ростом цен на недвижимость существует беспокойство по поводу ситуации на рынке недвижимости в Португалии. Как мы уже предупреждали, есть опасения, что на португальских землях может появиться пузырь.
В этом смысле необходимо выделить низкие процентные ставки. Следовательно, в сценарии низких процентных ставок сбережения будут наказываться, и граждане предпочтут тратить. В этом случае общественность сделает ставку на инвестиции в недвижимость, поскольку в Португалии они считаются активами, стоимость которых со временем увеличивается.
Во-вторых, мы должны указать на чрезмерную ценность недвижимости - фактор, который всегда присутствует в зарождении любого пузыря на рынке недвижимости.
Наконец, вы должны обратить внимание на безнадежные долги. И дело в том, что португальские банки могут столкнуться с трудностями при получении своих кредитов из-за высокой степени просрочки, с которой они должны столкнуться.